En Jalisco están las cuatro colonias con las casas más caras del país

* La vivienda en el estado sigue exhibiendo desequilibrios en sus precios; mientras se ofertan casas en venta hasta por 53 millones de pesos en promedio y rentas por 85 mil pesos mensuales, a la mayoría de las familias no les alcanzan los ingresos para adquirir propiedades de un millón de pesos, muestra el reciente “Boletín de análisis económico” del ITESO.

El mercado inmobiliario en Jalisco sigue incrementando las brechas entre un reducido segmento de lujo y la mayoría de las familias que no tienen ingresos suficientes para comprar o rentar un hogar, apunta la nueva edición del Boletín de análisis económico de la Escuela de Negocios ITESO (ENI), en su reciente “Especial de vivienda”.   

El principal ejemplo es Zapopan, que a pesar de ocupar el puesto 16 entre las ciudades con las casas en venta más elevadas del país, tiene las cuatro colonias más caras de todo México. Ayamonte, Villa Magna, Zotogrande y Residencial Los Frailes (en ese orden) tienen precios promedio entre 44 y 53 millones de pesos. 

Además, tres de las 10 colonias con las rentas más elevadas del país son de Zapopan. Los inquilinos de altos ingresos de Puerta Las Lomas (puesto 3), Puerta del Bosque (5) y Puerta Plata (7) pagan entre 78 mil y 85 mil 600 pesos mensuales de alquiler. 

En contraparte, las familias jaliscienses y mexicanas tienen más difícil el acceso a la vivienda, al toparse con precios de venta y renta que son hasta diez veces mayores a sus ingresos.  

En promedio, el ingreso corriente de una familia en México es de 21 mil 355 pesos mensuales. Para saldar un crédito hipotecario que le permita adquirir una casa de un millón de pesos se debe contar con ingresos de 30 mil 699 pesos, de acuerdo con  una simulación presentada en el boletín que considera un enganche de 20 por ciento, un plazo de 20 años, una tasa fija anual de 11.08 por ciento, un costo anual total (CAT) de 13.4 por ciento y el criterio de que la mensualidad de la hipoteca no exceda el 30 por ciento del ingreso del hogar.  

La situación empeora si el valor del inmueble es de 4.27 millones de pesos (mediana en México), ya que las familias deberían ingresar 131 mil pesos mensuales (seis veces más) para costear un crédito sin descapitalizarse en otras cuestiones básicas como la comida. Si se requiere una hipoteca para una casa de 6.8 millones de pesos (precio promedio de una vivienda en México), los ingresos requeridos son de 208 mil 700 pesos, casi 10 veces más que los que percibe una familia de pocas o medianas percepciones monetarias.  

Estas brechas presentadas por el boletín reflejan que gran parte de la oferta residencial de venta está fuera del alcance de la mayoría de la población. Por lo tanto, el documento de la ENI llama a la implementación de políticas públicas que mejoren la accesibilidad a la vivienda, la cual no debe dejarse únicamente al libre mercado.  

"Las decisiones de dónde vivir y dónde construir trascienden al propietario individual e influyen sobre la movilidad urbana, la provisión de infraestructura, la demanda de servicios públicos, los tiempos de traslado, la productividad y la sostenibilidad ambiental de las ciudades. Por ello, difícilmente puede considerarse un mercado cuyas dinámicas deban depender exclusivamente de decisiones individuales de oferta y demanda", señala Mireya Pasillas Torres, académica de la ENI y responsable editorial del boletín.  

El encarecimiento inmobiliario está presionando al alza el mercado de la renta, dificultando las alternativas habitacionales de las clases media y baja. Jalisco es el sexto lugar nacional con el mayor costo promedio de la renta (29 mil 432 pesos mensuales) y el cuarto lugar con las viviendas en venta más caras (8.17 millones de pesos, en promedio).  

Ambas cifras están por arriba de la oferta promedio nacional. La renta mensual en México es de 27 mil 273 pesos y el costo de una casa oscila los 6.8 millones de pesos.  

Estos y otros datos del “Especial de vivienda” de esta nueva entrega del Boletín de análisis económico proceden de una revisión masiva de precios en plataformas inmobiliarias digitales. Se revisaron y validaron los costos de casi 750 mil propiedades en todo el país.  

Hacia un desarrollo inmobiliario regulado 

Los costos actuales del mercado de la vivienda en Jalisco y México cambiarán hasta que se adopte una política urbana a largo plazo que regule la especulación inmobiliaria y no lo deje todo al mercado, considera Ignacio Ponce de León, coordinador de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO.  

“Mientras todo esto siga suelto a la demanda del público, el desarrollador tiene toda la capacidad de colocar los costos que le convengan y, si le siguen comprando, seguirá así”, comenta. “El punto clave está en la falta de regulación por parte de los gobiernos municipales, donde sí se tiene que acotar hasta dónde puede llegar el desarrollador inmobiliario con los costos que se le dan a la tierra y los alquileres, y poner mecanismos de control”.  

Ponce de León ejemplificó ciudades como Berlín (Alemania), donde se pusieron límites en la zonificación del desarrollo urbano, la ocupación del terreno que se puede aprovechar o cuántos niveles se puede crecer verticalmente. 

Para ello, agrega el académico, la autoridad debe ser coparticipe junto con el sector inmobiliario, y definir juntos hasta dónde y en qué espacios se puede crecer. “Al mitigar la gentrificación y el impacto a las identidades culturales, el mismo gobierno participa en este desarrollo junto con las empresas y se pueden regular los costos de las rentas”. 

Una nueva política urbana también se puede centrar en el desarrollo de ciudades de tamaño medio o incentivar mecanismos de financiamiento hipotecario más accesibles para las familias, ya que los actuales esquemas crediticios solo benefician a quienes utilizan las casas como especulación e inversión para renta. 

Todo lo anterior también ayudaría a detener el crecimiento desordenado hacia las periferias urbanas, donde las poblaciones son desplazadas por las altas rentas y viven en “hogares más económicos, pero con mayor dificultad para acceder a servicios y equipamiento”, añade Ponce de León.  

El Boletín de análisis económico de la ENI coincide en dejar de ver la vivienda solo como un mercado dependiente de la oferta y demanda. Pero enfatiza que la solución no está en establecer controles sobre los precios de venta y renta, ya que la experiencia internacional muestra que existen efectos no deseados como una menor inversión privada o deterioro del parque habitacional.  

El documento enfatiza la planeación urbana a largo plazo que no depende de las decisiones aisladas de las inmobiliarias y favorezca la oferta de vivienda en zonas centrales con infraestructura, movilidad y servicios públicos garantizados, entre otras propuestas.  El número 38 del Boletín de análisis económico puede descargarse en https://ite.so/boleconomi38.  

Foto: Envato / Bluesandisland